Face-to-face interactie en locatiekeuze

Dit onderzoek concludeert dat horecavoorzieningen in een gebied kunnen bijdragen om leegstand in een kantoorgebouw te verminderen. Dit is gebaseerd op de uitkomst van een statistische analyse die is uitgevoerd in Rotterdam. Daartoe zijn ca. 800 kantoorgebouwen onderzocht op leegstand, bouwjaar, omvang, ligging en de nabijheid van horeca. Uit de analyse blijkt dat kantoorgebouwen waar binnen een straal van 50 meter een ruime keuze (meer dan vier vestigingen) aan horeca is, er een kleinere kans op leegstand bestaat. De analyse geeft ook een aanwijzing dat hotels en restaurants, die voor zakelijke afspraken gebruikt kunnen worden, de kans op leegstand verkleinen. Dit suggereert, dat kantoorgebruikers bij het zoeken van een kantoorgebouw rekening houden met de nabijheid van horeca. De reden kan tweeledig zijn. Kantooractiviteiten vragen om afstemming tussen collega’s en met klanten en horecavoorzieningen zijn een goede aanvulling op het kantoorgebouw. De tweede reden is dat personeel steeds vaker vraagt om een aantrekkelijke werkomgeving, waarbij het ook mogelijk is om privé af te spreken. Voor het laatste gebruik is in deze studie echter geen bewijs gevonden. Leegstand in een kantoorgebouw wordt logischerwijs niet alleen door de nabijheid van horecavoorzieningen verklaard. Uit zowel de literatuurstudie als de analyse blijkt dat er veel factoren zijn die de prestatie van het kantoorgebouw beïnvloeden. Met name de grootte van een gebouw is van grote invloed op leegstand. Geografische factoren als; ligging dichtbij een centraal punt, onderdeel zijn van een kantoorcluster en de ligging binnen een stadsdeel zijn eveneens van invloed. De invloed van het bouwjaar komt niet sterk naar voren in dit onderzoek. In het onderzoek staan drie maatschappelijke veranderingen centraal waarvan vermoed wordt dat zij invloed uitoefenen op het moderne kantoorgebruik; ICTontwikkeling; consumptieve economie; en nieuwe werkvormen. Duidelijk is dat onder invloed van deze drie veranderingen, kantoorwerk is veranderd, maar dat geen van deze veranderingen per sé leidt tot het overbodig raken van het kantoorgebouw. De kern van dit onderzoek ligt in het feit dat face-to-face contact essentieel is voor de productie van een kantoor. De maatschappelijke veranderingen verminderen deze behoefte niet, maar beïnvloeden de wijze waarop kantoorgebouwen, en hun omgeving, gebruikt worden. De literatuur over clustering en agglomeratievoordelen, redeneert vanuit een vanzelfsprekendheid over de mogelijkheden voor bedrijven om in (zaken)centra 5 face-to-face interactie te onderhouden. De aanwezigheid van voorzieningen wordt gezien als één van de belangrijke factoren. Concreet onderzoek hiernaar is echter schaars, en al helemaal wanneer het horecavoorzieningen betreft. De uitkomst van de studie is indicatief, omdat het databestand waarmee de statistische analyse is uitgevoerd relatief klein is, en de case selectie zich beperkt tot de Rotterdamse kantoormarkt. Tevens is het onderzoek specifiek gericht op de nabijheid van horecavoorzieningen bij een kantoorgebouw. De kwaliteit van de horecavoorzieningen en de aanwezigheid van vergelijkbare voorzieningen in het kantoorgebouw zelf, zijn daarbij buiten beschouwing gelaten. Al deze punten zijn opgenomen als aanbeveling voor toekomstig onderzoek. Voor stakeholders bij bestaande, en nieuw te ontwikkelen, kantoorgebieden is de uitkomst van dit onderzoek relevant, aangezien de Nederlandse kantoormarkt kenmerken vertoont van structurele leegstand. Dit is vooral zichtbaar op monofunctionele kantoorlocaties. Om meer leegstand te voorkomen en bestaande leegstand te verminderen, zal meer aandacht besteed moeten worden aan de aantrekkelijkheid van de locatie en het combineren van functies. Dit onderzoek geeft geen uitsluitsel over wat de ideale samenstelling is, maar geeft wel een aanwijzing dat het combineren met horecavoorzieningen uit oogpunt van de kantooreigenaar lonend kan zijn. Gemeenten zullen hun kantoorbeleidskader moeten aanpassen naar meer gebiedsgerichte aanpakken en met commerciële marktpartijen de ideale mix per gebied moeten onderzoeken.