Op zoek naar balans in de binnenstedelijke winkelvastgoedmarkt: Een onderzoek naar het daadwerkelijk compacter worden van het winkelaanbod in middelgrote perifeer gelegen binnensteden

Als gevolg van de sterke bevolkings- en welvaartsgroei vinden er vanaf begin jaren 60’ grootschalige ingrepen plaats in de Nederlandse binnensteden. Ingegeven vanuit de behoefte aan schaalvergroting zijn deze ingegrepen hoofdzakelijk gericht op ontwikkeling van detailhandel en kantoorfuncties. Met name de winkelfuncties zijn, overeenkomstig de theorie van de “cumulatie van attractie” (Nelson, 1958), gebaat bij ligging in elkaars nabijheid. Formules met de grootste omzetpotentie vestigen zich dan ook graag op de meest centrale plekken in het centrum. Vanuit vastgoedperspectief worden op deze plekken ook de hoogste huren betaald. Binnensteden ontwikkelen zich in deze periode van gebieden met een gecombineerde woon-winkelfunctie tot monofunctionele winkel- en kantoorgebieden (Seip, 1999). Dit patroon wordt vanaf de jaren 90’ verder versterkt door de toenemende internationalisering van de detailhandelsmarkt waarbij ook buitenlandse ketens zich vestigen in Nederlandse binnensteden (Evers D. V., 2005). Vanaf 2005 ontstaat er echter disbalans in ‘vraag en aanbod’ op de winkelvastgoed markt. De markt raakt verzadigd en veranderend consumentengedrag én demografische ontwikkelingen zetten, met name in perifeer gelegen steden, druk op de vraag naar winkelruimte. De economische crisis versterkt de problematiek. Waar na de economische crisis de vastgoedmarkt zich herstelt, geldt dit niet voor de winkelvastgoedmarkt in perifere binnensteden. Er is sprake van structurele leegstand. Deze leegstand vormt, gezien de negatieve maatschappelijke effecten, niet alleen een privaat, maar ook publiek probleem. Het zet druk op de vitaliteit van de binnenstad.