Verlichting voor het middensegment? Onderzoek naar het effect van huurprijsregulering naar aanleiding van de beoogde noodknop op het woningaanbod van het middenhuursegment in de twee grote steden

In dit onderzoek wordt het voorgestelde beleid van de beoogde noodknop voor het middensegment geëvalueerd als een vorm van huurprijsregulering. De conclusie van dit onderzoek is, dat in het meest gunstige geval, de beoogde noodknop een uitkomst versnelt die in een vrije marktsituatie op de lange termijn tevens op zal treden. Echter vereist dit een aantal specifieke condities, waarvan het zeer de vraag is of deze op zullen treden. Daarnaast laat dit onderzoek zien dat, indien niet aan deze specifieke condities wordt voldaan, dit beleid geen effect sorteert of de situatie op de woningmarkt zal verergeren. De uitkomsten van dit onderzoek zijn gebaseerd op internationale en nationale literatuur, de uitkomsten uit case study onderzoek in de twee grote steden en diverse expert interviews. Voor de modelmatige benadering van de woningmarkt wordt in dit onderzoek gebruik gemaakt van het door DiPasquele & Wheaton (1992) ontwikkelde conceptuele vierkwadrantenmodel. Het model visualiseert dat de genoemde effecten op kunnen treden. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen van belang zijn voor de actuele Nederlandse discussie ter bevordering van het middensegment. Deze studie laat zien dat reguleren niet noodzakelijkerwijs tot de beoogde uitkomsten leidt, of sterker nog, dat het aannemelijk is dat dit het probleem kan verergeren. Wel kan het voor selecte specifieke kwetsbare doelgroepen (bijvoorbeeld ‘Key workers’) interessant zijn om hiervoor een uitzondering te maken. Echter dient dit wel gepaard te gaan met een strikt selectiebeleid en passende periodieke handhaving binnen een niet marktconform deel van de markt, zodat potentieel scheefwonen in dit segment te allen tijde wordt voorkomen. De enorme druk op de woningmarkt in de grote steden zorgt ervoor dat deze uit balans raakt. Tevens is het geliberaliseerde huursegment in Nederland, vanwege aanzienlijke subsidies voor de koopmarkt en het gereguleerde segment, sterk gemarginaliseerd. Onder andere de toename van het aantal huishoudens, de trek naar de stad, de flexibilisering van de arbeidsmarkt, de vergrijzing, de striktere invulling van de taak van corporaties en striktere leennormen voor koopwoningen zorgen ervoor dat de vraag naar middeldure huurwoningen in de grote steden onverminderd groot zal blijven. Dit manifesteert zich in belangrijkste mate in Amsterdam. Hier kan simpelweg niet voldoende worden bijgebouwd gegeven de vraag. Normaliter zou deze vraag resulteren in een hogere bouwproductie, maar om diverse redenen als de beschikbaarheid van bouwlocaties, de toegenomen complexiteit, lange doorlooptijden, de reeds in de stad aanwezige regulering en de cycliciteit en inelasticiteit op de woningmarkt is dit nu niet het geval. Met de beoogde noodknop wordt beleid gevoerd op deze ontstane situatie op de woningmarkt en de intentie hiervan lijkt goed. Echter veronderstelt de toepassing van een dergelijk instrument een alwetendheid waarvan het, gezien de ruimte historie van beleidsmatige ingrepen op de woningmarkt in de afgelopen decennia, maar zeer de vraag is of dit in een complexe samenhangende markt als de woningmarkt aanwezig kan zijn. In het meest gunstige geval leidt een dergelijke huurprijsbeperking tot het versneld optreden van een evenwichtssituatie. De condities hiervoor zijn volledig geïnformeerde, rationeel handelende actoren in de gehele woningmarkt. In dit onderzoek wordt omschreven dat dit niet vanzelfsprekend het geval kan zijn. Al met al een hoop mitsen en maren die een goede reden kunnen vormen om een dergelijke beperking niet in te voeren, omdat deze economisch gezien enkel en alleen in de beste situatie leidt tot een uitkomst die overeenkomt met een uitkomst zoals die ook zou ontstaan in de vrije markt, maar dan alleen sneller. In alle andere gevallen sorteert de maatregel geen effect of treedt een verslechtering op.