Wie betaalt de rekening, jij of ik? Onderzoek naar de effecten van een verplicht aandeel sociaal bij nieuwbouw

Welke effecten heeft het reguleren van de woningbouwprogrammering door gemeenten op de kenmerken van het woningbouwprogramma en de haalbaarheid van het programma? Een vraag die voortkomt uit het gegeven dat gemeenten tegenwoordig steeds vaker een percentage sociale woningbouw verplicht stellen bij ontwikkelingen. Dit heeft effecten op het totale programma en op de invulling van de sociale huisvestingsopgave in het bijzonder. Uit dit onderzoek komt naar voren dat het voorschrijven van sociale woningbouw leidt tot het ernstig beperken van de totale woningmarkt en leidt tot het verleggen van de rekening (zie 8.1 Conclusies)

Door middel van een (internationale) literatuurstudie en casestudies is inzicht verkregen in de werking van de woningmarkt en de effecten van onder andere huurregulering. Zo blijkt uit een analyse van DiPasquale en Wheaton (1992) dat regulering leidt tot minder productie (zie 4.2). De diverse beleidsmaatregelen op de (sociale) woningmarkt, die in de kern bedoeld zijn om marktfalen te compenseren, versterken juist bestaande mechanismen op de woningmarkt. Zo zorgt de huurprijsregulering en de daaruit voortvloeiende lagere inkomsten voor een demping van de productie, beperkt de verhuurderheffing de investeringsmogelijkheden en is bovendien sprake van stijgende bouwkosten.

De effecten van de beperkingen in de productie van sociale woningen komen het sterkst naar voren in projecten waarbij de grond in eigendom is van private partijen. Subsidiering van sociale woningbouw via de grondaankoop is dan niet voor de hand liggend. Daarnaast is het de vraag of het wenselijk is dat gronden in publiek eigendom structureel worden benut als subsidie instrument. Breder beschouwd betekent dit namelijk dat lokale middelen, indirect via de verhuurderheffing, worden teruggesluisd naar nationaal niveau. Dat is verbazend juist in tijden van een decentraliserend ruimtelijkeordeningsbeleid.