Spelregels in gebiedsontwikkeling

In deze scriptie is onderzocht hoe het instrument spelregelkaart in de praktijk wordt ervaren door actoren in gebiedsontwikkeling. De centrale vraag is of het gebruik van de spelregelkaart leidt tot een versnelling van gebiedstransformatie en bijdraagt aan de realisatie van een integraal samenhangend gebied. Vanuit de gekozen theoretische benadering wordt gebiedsontwikkeling op basis van facilitair grondbeleid bezien als het procesmatige managen van netwerken op basis van spelregels. Hierbij speelt het bewust zijn van de onderlinge afhankelijkheid tussen actoren een belangrijke rol, alsook de wetenschap dat de context waarin gebiedsontwikkeling plaatsvindt aan voortdurende verandering onderhevig is.

Op basis van deze theoretische benadering en het kwalitatief onderzoek naar 6 cases waarin de spelregel wordt gebruikt als sturingsinstrument, wordt geconcludeerd dat de spelregelkaart op verschillende wijzen wordt uitgewerkt en op verschillende wijzen inzetbaar is. Aan de ene kant wordt de spelregelkaart gebruikt als crisisinstrument om marktpartijen te verleiden om de gebiedstransformatie te starten en/of te versnellen in een tegenzittende markt zonder inzet van veel gemeentelijke middelen. Aan de andere kant wordt de spelregelkaart ook gebruikt door gemeenten in transformatiegebieden waar veel interesse is vanuit de markt om te ontwikkelen om de regie over de transformatie meer naar zich toe te trekken en meer integrale samenhang van ontwikkelingen in het gebied na te streven.

Er wordt geconstateerd dat het gebruik van het instrument spelregelkaart positief wordt ervaren door alle actoren in de onderzochte transformatiegebieden. In antwoord op de hoofdvraag wordt geconcludeerd dat de spelregelkaart inderdaad leidt tot een versnelling van de gebiedstransformatie en tot een integraal samenhangende herontwikkeling. Gemeentes kunnen met dit instrument sturen op de eigen doelstellingen voor het gebied zonder een uitgewerkte blauwdruk te maken voor een gebied. Zij moeten wel aangeven “wat” ze willen, maar laten het “hoe” aan de markt. In de meeste van de onderzochte cases hebben gemeentes niet of nauwelijks eigen grondposities in het gebied en is het eigendom versnipperd. Gemeentes bepalen wat er in het gebied komen, maar laten het initiatief voor het uitwerken en realiseren van de gebiedstransformatie grotendeels aan de markt. Doordat gemeentes het initiatief aan de markt laten, moeten zij flexibel (kunnen) meebewegen met de volgorde en snelheid waarmee marktpartijen plannen ontwikkelen en realiseren. In gebieden waar gemeentes te weinig grondposities hebben, moeten zij tijdig grondposities verwerven om maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Voor het opstellen van een spelregelkaart moeten gemeentes in een vroegtijdig stadium keuzes maken over de gewenste ruimtelijke hoofdstructuur, programma en het uitwerken en prioriteren van beleid tot op kavelniveau. Daarmee biedt de spelregelkaart gemeentes mogelijkheden tot het pakken van meer regie bij de start van de ontwikkeling en bij het sturen op het realiseren van de hoofdstructuur en het programma. Tegelijkertijd biedt het werken met een spelregelkaart gemeentes ook meer mogelijkheden op het sturen van het proces. De aanpak met een spelregelkaart werkt uitnodigend voor marktpartijen en leidt tot een toename van het aantal initiatieven van marktpartijen en draagt bij aan een versnelde realisatie van de gebiedstransformatie.