Duits grondbeleidsinstrumentarium voor stedelijke woningbouwontwikkeling

Ondanks de enorme vraag naar woningen als gevolg van een sterke toename van de bevolking blijft de woningbouwproductie in Nederland de afgelopen jaren sterk achter. In de stedelijke regio’s Amsterdam, Nijmegen, Utrecht en Den Haag is het woningtekort op meer dan 5 procent van de woningvoorraad geraamd (BZK, 2021b). Marktpartijen zijn steeds actiever geworden op de woningmarkt en het ontbreekt aan centrale regie op woningbouwproductie. Gemeenten hebben minder grondposities evenals Duitse gemeenten en daarnaast lijkt het beschikbare grondbeleidsinstrumentarium ontoereikend om marktpartijen te bewegen hun productie op te voeren. De kwantitatieve woningbouwopgave in Nederland zit klem tussen de werking van de grondmarkt en het beschikbare grondbeleidsinstrumentarium. Doel van voorliggend onderzoek is om het Duitse stedelijke grondbeleidsinstrumentarium voor woningbouwontwikkeling te analyseren zodat (mogelijk) lessen kunnen worden getrokken voor de Nederlandse praktijk. De ontwikkelmarkt valt uiteen in de woningmarkt en de grondmarkt. De woningmarkt in Duitsland kenmerkt zich door een lager eigenwoningbezit en dus een hoger huuraandeel. Duitsland kampt met grote huurprijsstijgingen als gevolg van het feit dat veel woningen uit de Bindung vallen. Als deze (Bindung)periode voorbij is kan de verhuurder de huurprijs fors verhogen. Als gevolg is in Duitsland het minimum aandeel sociale huurwoningen bij nieuwbouw bijzonder hoog (veelal 50%). Om dit te kunnen realiseren kan een ontwikkelaar (of belegger) aanspraak maken op een financieringsarrangement (Wohnungsbauförderung) van de betreffende deelstaat. De grondmarkten kennen nagenoeg geen onderscheid. De rechten van grondeigenaren zijn in beide landen goed beschermd. Grond is daardoor niet enkel een noodzakelijke voorwaarde voor het kunnen uitvoeren van verschillende activiteiten (zoals wonen) maar heeft door de waardevastheid en de juridische bescherming ook een min of meer zelfstandige functie als beleggings- of speculatieobject. Hierdoor ontstaat een nadrukkelijke verbinding met kapitaal (Buitelaar, 2021). Kortom de rol van grond in de economie of breder de samenleving is bijzonder, meervoudig en groot. Desalniettemin zijn er verschillende mogelijkheden om vanuit de overheid de gebruiks- of eigendomsrechten te beïnvloeden en daarmee woningbouw te bevorderen.